Privat kjøp/salg av bolig - erfaringer, tips og råd!

[Kristaafa]

Da vi i september skal kjøpe hus av svigerfar ønsker jeg å høre om noen her på sonen har erfaringer rundt det å kjøpe/selge privat. Vi har avtalt kjøpesum og overdragelsesdato, men har ingen erfaring med papirarbeidet rundt et eierskifte fra tidligere.

Ser at f.eks AdvokatOppgjør.no har pakker med dokumentene som trengs til en billig penge, og da jeg i dag sjekket med advokat og fikk høre at det kostet 12.500,- for hjelp med papirarbeidet og tinglysningen hos dem så frister det mer å prøve selv (og dermed spare penger til noe nyttig ).

Noen her som har noen tips og råd rundt dette?

 

[jayeff]

Personlig tror jeg at jeg ville ha betalt for å få hjelp med de viktigste tingene, bare sånn at alt er på G, samt at det sparer deg for mye arbeid

12500 er jo uansett ikke mye i forhold til hva det hadde kostet å bruke en megler. Sjekk evt. med andre advokater; kanskje de kan gi en lavere pris?

 

[Kristaafa]

Personlig tror jeg at jeg ville ha betalt for å få hjelp med de viktigste tingene, bare sånn at alt er på G, samt at det sparer deg for mye arbeid

12500 er jo uansett ikke mye i forhold til hva det hadde kostet å bruke en megler. Sjekk evt. med andre advokater; kanskje de kan gi en lavere pris?

Jeg er enig i at det er en liten pris i forhold til hva en megler koster, men så er det jo som regel selve salget du betaler megleren for også, her er det jo kun snakk om oppgjøret. Informasjonen må vi jo innhente selv, uansett om vi velger å bruke advokat eller en såkalt "nettmegler".

Takker uansett for innspill, jayeff!

 

[Tachym]

Gjennomførte et privat boligkjøp selv og kan trygt anbefale dette dersom det er et "rett frem salg". Med "rett frem" mener jeg at det er snakk om en bolig på eiet tomt, og at du kjenner tilstanden til boligen godt. I utgangspunktet er det bare en skjøte som skal flylles ut og tinglyses, samt at man må komme frem til en bra kontrakt. På statkart.no finner du sjekklister og veiledning til hvordan skjøtet skal fylles ut.
De fleste seriøse banker yter god service på dette området. Min kundebehandler hjalp meg veldig langt på vei.
I prinsippet er det slik:
1. Selger/kjøper blir enige om en fornuftig kontrakt og avtaler en dato for kontraktsmøte
2. På kontraktsmøtet signeres kontrakt og skjøte (i x eksemplarer med 2 vitner, se statkart.no). Normal prosdyre er at kjøper har betalt inn 10% av kjøpsum før dette møtet
3. Skjøte sendes inn for tinglysning, kjøper får så nytt skjøte i retur med nytt eiernavn (kartverket sender skjøte i retur med forklaring dersom noe skulle være feil)
4. Med nytt skjøte i hånden får du banken til å overføre resterende beløp til selger (normalt gjøres dette på den avtalte overtakelsesdatoen i kontrakten)

 

[Frodo]

Her fikk du noen ikke helt trygge råd.
Det viktigste du gjør er å gå til en advokat eller megler for å få dette gjort.
Både når det gjelder selve kontrakten, overskjøting og oppgjør mellom dere.
Den punktvise redegjørelsen ovenfor er meget utrygg.
Pengene bør settes trygt på advokat eller meglers klientkonto før overskjøting.
I tillegg tror jeg neppe noen bank i Norge vil utbetale deg penger med noen annen fremgangsmåte.

Bruk 10 - 15 000 på advokat eller megler og la dette skje trygt og godt.
Lykke til!

 

[Tachym]

I den generelle tilfellet er jeg enig med Frodo. I Kristaafas tilfelle er jeg ikke. Men det er min mening og hva jeg ville gjort, dersom Kristaafa er usikker er det kanskje tryggest å bruke advokat. Min vurdering er et resultat av at de etter hva jeg forstår alt er langt på vei. Det praktiske rundt oppgjør kan være en utfordring, men det handler nok mest om man er i stan til å delfinansiere selv, eller ikke.

 

[adio]

Da dette er en veldig enkel operasjon for enhver advokat ville jeg lusket litt rundt for å finne en billig en og brukt han/henne. I mine øyne er det verdt det for å få alt rett på første forsøk og at alt "bare blir gjort".. De 10-15k du sparer på å gjøre alt selv kan fort være veldig lite for å få det ordnet dersom det er et eller annet som er feil på det du sender inn.

 

[Hopalong]

I de fleste tilfeller bør man absolutt bruke en advokat eller megler til oppgjøret. Dennes oppgave er i hovedsak å gi partene sikkerhet, ved at pengene blir innbetalt til meglers konto før skjøtet sendes til tinglysing, og først blir utbetalt når tinglysing har skjedd. For at kjøpers bank skal betale inn kjøpesummen, innestår advokaten eller megleren for at eiendommen vil bli overført og banken få tinglyst sin pantobligasjon. Banken aksepterer dette fordi advokater og meglere har forsikring som vil dekke bankens krav dersom noe skulle gå galt. Det er denne inneståelsen du betaler for - selve arbeidet for advokaten er ikke mer enn en time eller to, dersom det ikke er mange panteheftelser på eiendommen.

Skal man gjøre alt sammen selv, må noen - vanligvis selger - ta en risiko. Som Frodo sier, er det ingen bank som vil utbetale penger uten å få sikkerhet i eiendommen. Skal dere gjøre alt selv, må selger først overføre hjemmelen til deg, og ta sjansen på at du faktisk ber banken din overføre pengene etterpå. I ditt tilfelle kan det bli anstrengte juleselskaper i fremtiden dersom du lar være å betale, så risikoen for svigerfar er nok ikke veldig stor.

Ved hjelp av en erfaren kundebehandler i bank, og med et godt forhold til svigerfar, er det i ditt tilfelle ikke noe problem å gjøre dette selv. Men vær forberedt på at det fort vil ta endel timer før alt er i orden - dette er ukjent farvann for de fleste mennesker (inkludert skremmende mange bankfolk), og det er fort gjort å overse noe eller gjøre småfeil som får prosessen til å dra i langdrag. Det man måtte tjene på å gjøre oppgjøret selv kan fort bli spist opp av renteutgifter for en eller begge parter. Det er ikke sikkert svigerfar blir like fornøyd dersom han må betale renter på et lån på eiendommen i en måned lenger enn planlagt, fordi dere har krysset av i feil rubrikk på egenerklæringsskjema for konsesjonsfrihet eller liknende, vanlige feil.

Jeg anbefaler derfor å bruke en advokat, men er enig med adio i at du gjerne kan undersøke prisene litt. Det er neppe vanskelig å finne noen som vil gjøre det noen tusenlapper billigere, men det vil nok lønne seg å bruke noen som driver litt eiendomsmegling og dermed har rutinene på plass.

 

[Kristaafa]

Takk for mange gode svar!

Absolutt en del ting vi må vurdere før vi går igang med dette, så det er godt å få belyst en del fra andre som har litt erfaring innen kjøp/salg fra før. Om noen har mer på hjertet er det bare å spytte ut.

Vi kommer forøvrig til å sette oss ned med skjøte, standard-kontrakt og en sjekkliste jeg fant ute på verdsveven en dag for å se om det er noe vi føler oss usikre på. Så får vi se om det blir til at vi tar med oss alt sammen til en advokat, eller om vi tør å sende det fra oss.

 

[Risti4life]

Slik jeg ser saken vil det nok være lurt å ta kontakt med banken, forklare situasjonen og høre hva som er vanlig i slike tilfeller, samt finne ut hva de krever for å kunne overføre/utbetale evt lånebeløp. Dersom det ikke er nødvendig med advokat for å gjennomføre salget og håndtere pengeoverføringen kan jeg ikke se noen grunn til å bruke pengene på dette, FORUTSATT (!) at dere får satt opp en ordentlig kontrakt. Dersom din ektefelle har søsken vil det være meget lurt å ha alt på stell i forhold til andre arvinger, uavhengig av om boligen selges til eller under markedspris. Selges boligen under markedspris, slik at det i realiteten dreier seg om forfordeling av arv, vil jeg nok også gått veien om en advokat slik at det ikke oppstår uklarheter i forhold til skattemyndighetene og andre arvinger.

 

[Kristaafa]

Dersom din ektefelle har søsken vil det være meget lurt å ha alt på stell i forhold til andre arvinger, uavhengig av om boligen selges til eller under markedspris. Selges boligen under markedspris, slik at det i realiteten dreier seg om forfordeling av arv, vil jeg nok også gått veien om en advokat slik at det ikke oppstår uklarheter i forhold til skattemyndighetene og andre arvinger.

Her sa du noe lurt, ser ut til at vi får ta en ringerunde til advokater i nærområdet. Hadde vært deilig å slippe unna, men jeg orker ikke tanken på å måtte krangle om disse pengene senere i livet.

Kan forøvrig nevnes at vi får huset for 200k under takst, men svigers hadde ikke planer om å kalle dette for "forskudd på arv", han ønsket bare å gi oss en mulighet til å kjøpe barndomshjemmet litt billigere. Noen som har god kunnskap rundt regler og avgifter ved gave kontra arv? :roll:

 

[Papst]

Hei Kristaafa,

Kjøp av bustad med rabatt er definert som gavesalg, ref Arveavgiftslova § 2. og sidan kona di og du er avgiftspliktig etter samme paragraf vert denne transaksjonen definert som arv, uansett kva din svigerfar ynskjer å kalle saka. Sjølv om dette gåvesalget, altså rabatten på 200 000,- er under frådragsbeløpet for å svare arv, som er på kr 470 000, meiner eg at beløpet vert avgiftsmessig sett på som forskot på arv, og at ein dermed lyt ta hensyn til denne summen ved endeleg arveoppgjer ein gang i framtida.

Om ein ynkjer å unngå denne problemstillinga finnes det rom for tilpassningar, ved at du betalar din svigerfar marknadspris på bustaden, og at han betaler kona og deg tilbake inntil ein halv G (ca 35 tusen) kvart år framover, som er fribeløpet for gåver til arvepliktige. Slike løysingar kan imidlertid verte gjennstand for gjennomskjæring frå skattestyresmaktene, om dei slår seg vanskelege.

Ver også obs på at du er rapporteringspliktig for denne transakjsonen, og at informasjon skal gjevast i sjølvmeldinga. Sørg difor til at du har god dokumentasjon på verdien av bustaden, altså taksering frå godkjent takstmann, slik at du har ekstern dokumentasjon på den fordelen som vert rapportert inn. (Lurt å utarbeide vedlegg til sjølvmeldinga som greier ut for dette bustadkjøpet.)

Eg hadde sørga for å få denne saka vurdert og teke hand om av ein advokat som hadde kjennskap til både eigedomsoverdraging og eventuelle arverettslege konsekvenser av disposisjonen.

Ps. Eg er ikkje advokat, så dette er ingen legal opinion! (Er utdanna statsautorisert revisor, men har aldri arbeida med desse spørsmåla.) Om det er nokon her på forumet som er jurist så har dei heilt sikker innspel og kommentarar... Lukke til med huskjøp!

 

[Kristaafa]

Takk for godt og informativt svar, Papst.
Skjønner at jeg har begitt meg ut på noe som i utgangspunktet kunne virke veldig enkelt og greit, men som fort kan ødelegges av små detaljer som man ikke har tenkt over.

Leter videre etter en egnet advokat.

 

[krille]

Vet ikke hvorvidt dette er relevant for trådstarter ennå, men kanskje andre har interesse av dette:

DinSide - Solgte leiligheten selv.

En sak jeg er ganske godt kjent med, da både selger og kjøper er bekjente (tipset om leiligheten kom faktisk over et glass vin på takterrassen hjemme hos meg), og Dinsides artikkelforfatter er attpåtil en venn av meg!