Tips investering sekundærleilighet i Oslo +/- MNOK 5

[Genta]

Vi vurderer å kjøpe en treroms leilighet som langsiktig investering (10 år) for utleie.

Noen skatteregler:

• 22 % skatt på inntekt fratrukket kostnader (ganske mye å trekke, faktisk)
• 10 % formuesverdirabatt
• Enn så lenge ikke eiendomsskatt for eiendom under MNOK 5,7, men det kan, men nytt Storting, plutselig endre seg for sekundærboliger

Det må være en leilighet med en viss standard:

• ikke første etasje
• kurant kjøkken og bad
• maler gjerne vegger
• balkong
• lyst

Og en viss beliggenhet (ingen absolutte grenser):

• Løkken (øvre grense Biermannsgate og ikke øst for Sofienbergparken)
• St.hanshaugen, Bislet, Adamstuen (ikke Alexander Ki.plass / Ila)
• Majorstuen, Fagerborg, Blindårøn, Frogner, Skillebekk, (avgrenset av ca Thomas Heftyesgt og Ullevål Hageby)
• Nydalen sentralt, ikke Tåsen, Bjølsen, Sandaker
• Eksempel på unntak: nybygg på Løren
• Usikker på Torshov/Sagene

Hva trenger jeg hjelp til? Og noen refleksjoner:

• Noen viktige faktorer jeg har oversett ovenfor?
• Er valgene spinnville?
• Bedre å kjøpe total råtten toroms for MNOK 3,7 - eller noe annet innenfor budsjett?
• Burde vi heller sette penga i fond?
• Etter mine finn-søk så varierer prisene for en treroms ca MNOK 0,5 fra øst til vest, og leieinntektene mellom ca 14-17´. Etter skatt, renter, avdrag og div kost vil vi potensielt sitte igjen med 3-4´i happycash per mnd (eller har jeg regnet helt feil?).
• Kjøp av leilighet vil medføre lån på ca MNOK 2-2,5, en giring vi ikke får til med fond. Litt større formuesrabatt, men mikkemuspenger. Lån gir også skattefradrag på rentekostnad.
• Vi kommer ikke til å finregne på krona eller dra mest mulig penger ut av banken.
• Konstant bekymring for endringene i verdensøkonomien vil være mer forstyrrende enn ned og oppganger i boligmarkedet.
• Områdene jeg refererer til ovenfor vil neppe bli mindre attraktive de neste 10 årene. Vi kjenner ikke markedene i Ski/Lillestrøm/Jessheim/Asker etc som jeg også regner som vekstområder fremover (meget svogeraktig forskning herfra, er jeg på villspor?)
• Utleiesegment: studenter, nyetablerte kjærester, alder 22-37.
• Erfaringer?
• Konkrete tips?
• Hva bør jeg spørre dere om?

Ja, kan sikkert kjøpe 33 sub - men det vil hverken kone eller bank godta

 

[DanielDay]

Sett penga i fond! Eller noe helt annet. Har selv gått totalt vekk fra å ødelegge markedet for de du selv nevner, nyetablerte, unge, eldre single, som ikke kommer seg inn på markedet pga. sånne som oss. Solgte alt.

Spar meg for moralisme om at vi må få bruke penga på det vi vil. Joda, men ikke når det går på bekostning av andre i så stor skala som «markedet» har gjort. Ser hvor mye egne unger og deres venner sliter med å etablere seg, og få oppfylt boligdrømmen som vi andre kom meget enkelt til. Har selv ikke kjøpt til barna, men de har til gjengjeld jobbet livet av seg for å få til dette. La oss ikke gjøre det verre for flere enn nødvendig.

 

[Dexter]

Mitt tips er helt klart fondssparing. Hvis dere tåler litt mer risiko enn et globalt indeksfond bør det være mulig å oppnå hvertfall 15% årlig avkastning i snitt. De 2.5mill vil om 10 år være 10 mill brutto. Sparer dere på ASK-konto kan man ta ut innskutt beløp uten å utløse skatt.

Ville ikke gått inn med hele beløpet på én gang, men spre kjøpa over noen måneder. Kommer alltid korreksjoner i aksjemarkedet, og da er det lurt å ha kontanter. I tillegg kan dere bruke tiden dere ellers kanskje ville brukt på kranglete leietakere på noe dere har lyst til. Også er det jo gøy å være med på verdens verdiskaping

Giring er mulig, enten ved å belåne porteføljen eller ved å refinansiere boliglånet slik noen gjør. Det medfører dog ekstra risiko.

 

[eidehelg]

Har du tatt høyde for ca. 90 prosent av markedsverdi for sekundærbolig? Det får betydning for utregningen av formuen din

Ellers er jeg enig med de andre som har talt at aksjesparing trolig er det smarteste med så langt perspektiv.

 

[JonasV]

Ja, kan sikkert kjøpe 33 sub - men det vil hverken kone eller bank godta

Hehe.. Å støvsuge markedet for Sub vil nok drive opp prisene lokalt. God idè

 

[Steiniz]

Keep it simple!
Om du kan leie ut og deretter dytte leiligheten på en arving som er kredittverdig i banken vil jeg si kjør på.
Hvis ikke er fondssparing løsningen hva gjelder investering.

 

[Genta]

Har du tatt høyde for ca. 90 prosent av markedsverdi for sekundærbolig? Det får betydning for utregningen av formuen din

Ellers er jeg enig med de andre som har talt at aksjesparing trolig er det smarteste med så langt perspektiv.

Ift formuebeskatning så vil plassering mellom cash, leilighet og fond være mikkemuspenger og ikke avgjørende for investeringsvalg. Snakker om 2,5 mill, ikke 2,5 mrd

 

[Consigliere]

Husk å ta høyde for potensielle vedlikeholdskostnader og manglende leieinntekter i perioder mellom inn- og utflytting.

En annen sak er leietakere som må kastes ut. Avhengig av hvor lang tid namsmannen bruker kan du risikere å miste mye mer enn bare depositumet.

Et annet tips er å unngå objekter med høye fellesutgifter, eller objekter der sameiet vil (eller må) bruke store summer på vedlikehold i neste 10-års periode. I verste fall øker fellesutgiftene mye, og enda verre er det dersom styret bestemmer seg for kontantinnskudd i stedet….

Har selv regnet mye på utleie, og den store x-faktoren er fremtidig verdistigning eller -fall. Dette gjelder for så vidt også andre investeringer, men fond kan du gå raskt inn og ut av.

Jeg gikk for fond i stedet, lat som jeg er - orker ikke å håndtere leietakere eller enda mer eiendom å passe på

 

[arvidrattlaas]

svogeraktig forskning

 

[twt2]

«Kjøp fond» er et enkelt råd. Imidlertid må du spørre deg om du kommer til å bli sittende i den samme fondsporteføljen gjennom de korreksjoner/krakk som vil oppstå de neste ti år. Mange har vært tøffe siden april 2020, sitter altfor høyt vektet, og altfor mange av disse vil dessverre selge seg ut når markedene stuper

 

[Genta]

Hmm, der fikk jeg noe å tenke på.

Sett penga i fond! Eller noe helt annet. Har selv gått totalt vekk fra å ødelegge markedet for de du selv nevner, nyetablerte, unge, eldre single, som ikke kommer seg inn på markedet pga. sånne som oss. Solgte alt.

Enig, dette argumentet vil vele tungt for oss. Walk the talk. Vanskelig å gå mot egen overbevisning.

Mitt tips er helt klart fondssparing. Hvis dere tåler litt mer risiko enn et globalt indeksfond bør det være mulig å oppnå hvertfall 15% årlig avkastning i snitt. De 2.5mill vil om 10 år være 10 mill brutto. Sparer dere på ASK-konto kan man ta ut innskutt beløp uten å utløse skatt.
Ville ikke gått inn med hele beløpet på én gang, men spre kjøpa over noen måneder. Kommer alltid korreksjoner i aksjemarkedet, og da er det lurt å ha kontanter. I tillegg kan dere bruke tiden dere ellers kanskje ville brukt på kranglete leietakere på noe dere har lyst til. Også er det jo gøy å være med på verdens verdiskaping
Giring er mulig, enten ved å belåne porteføljen eller ved å refinansiere boliglånet slik noen gjør. Det medfører dog ekstra risiko.

«Kjøp fond» er et enkelt råd. Imidlertid må du spørre deg om du kommer til å bli sittende i den samme fondsporteføljen gjennom de korreksjoner/krakk som vil oppstå de neste ti år. Mange har vært tøffe siden april 2020, sitter altfor høyt vektet, og altfor mange av disse vil dessverre selge seg ut når markedene stuper

Disse innleggene illustrerer problemet for meg/oss med fond. Det krever at man følger med. Og trolig dårlig magefølelse når det svinger feil vei - med potensial for dårlige valg. Giring for å plassere i fond er ikke aktuelt.

Syns det er vanskelig å forstå rekkevidden av Evergrande med potensielt finanskrise i Kina, IMO spinnvill prising av vekstaksjer på Euronext (boble?), kommende renteheving, en pandemi som herjer i store deler av verden, etc. Til sammenligning ganske enkelt å forstå leilighetsmarkedet innenfor Ring 3...

Keep it simple!
Om du kan leie ut og deretter dytte leiligheten på en arving som er kredittverdig i banken vil jeg si kjør på.

Husk å ta høyde for potensielle vedlikeholdskostnader og manglende leieinntekter i perioder mellom inn- og utflytting.
En annen sak er leietakere som må kastes ut. Avhengig av hvor lang tid namsmannen bruker kan du risikere å miste mye mer enn bare depositumet.
Et annet tips er å unngå objekter med høye fellesutgifter, eller objekter der sameiet vil (eller må) bruke store summer på vedlikehold i neste 10-års periode. I verste fall øker fellesutgiftene mye, og enda verre er det dersom styret bestemmer seg for kontantinnskudd i stedet….
Har selv regnet mye på utleie, og den store x-faktoren er fremtidig verdistigning eller -fall. Dette gjelder for så vidt også andre investeringer, men fond kan du gå raskt inn og ut av.
Jeg gikk for fond i stedet, lat som jeg er - orker ikke å håndtere leietakere eller enda mer eiendom å passe på

Jeg har leid ut kontinuerlig i 10 år. Går stort sett fint. Dytting av leilighet til kids er et av poengene ja. Om de vil bo sammen og i Oslo er kanskje ikke så trolig, men da sitter vi på en fysisk verdi som kan fordeles deretter når vi mener arvingene er klare for det. enig ift fellesutgifter og vedlikeholdsbehov.


Takker for mange godt kvalifiserte innspill! Kom gjerne med flere. Må visst tenke litt.

 

[Entropy]

Hadde heller sett på leiligheter under 40kvm.
Det bygges utrolig lite nytt i denne størrelsen og når det bygges blir planløsningene så utrolig dårlige at det er til å gråte av.
40-60-talls leiligheter i betong eller mur med høyere enn normal takhøyde, balkong og god planløsning i fine områder blir mangelvare i fremtiden.

Så er det jo individuelt hva man tenker om dette da.Aksjemarkedet har historisk alltid slått eiendomsmarkedet, men giring er ganske komfortabelt i eiendom vs aksjer da.

En mindre leilighet til 4 mill + resterende i aksjefond kan være en fin hybrid?

 

[twt2]

Disse innleggene illustrerer problemet for meg/oss med fond. Det krever at man følger med. Og trolig dårlig magefølelse når det svinger feil vei - med potensial for dårlige valg. Giring for å plassere i fond er ikke aktuelt.
.

Nei - det krever ikke at man følger med. Forutsatt at du setter opp en 10-års plan. Hva har Evergrandes konkurs/redning med markedet i 2031 å gjøre?

Ja, det er menneskelig å likevel følge med - mer på nedturer enn oppturer. Hvis du likevel bestemmer deg for å kaste innloggingen til fondsbeholdningen og hoppe over økonomisidene så vil media kaste de dårlige nyhetene etter deg, og du vil forfølges av stadige nye, irrasjonelle, tanker. Hvor ofte er børsopptur hovedoppslag i Dagsrevyen? Vs hvor mange toppsaker klarer de å rydde av veien for at man for n’te gang skal få fratatt nattesøvn på kortsiktige nyheter fra langsiktige sparere.

Jeg har jobbet med dette i noen år og har lært meg å tenke mer rasjonelt. Likevel treffes jeg av de samme negative vibbene som alle andre - selv når jeg ser barnas sparepenger (horisont 15 år +) og egen pensjon (horisont 20 år +) falle i verdi. Men som alltid, sitt stille (nest best) kjøp mer (best) under fall

 

[Klokkesamler]

Jeg har to sekundærboliger i Lillestrøm. Det er et godt og velfungerende marked. Ingen særkriterier for egenkapital, så her holder det med 20% EK. Det gjør det til en fornuftig investering på +/- 10 år. Ulempen med Oslo er 40% EK. Da blir yielden ekstrem lav - da er nok fond/aksjer/obligasjoner en bedre inngang.

Når det er sagt føler jeg en viss kjennskap til markedet da vi i tillegg har enebolig i sentrum (Lillestrøm.)

Jeg har selv fordelt ca. 60% i fond/aksjer og 40% i eiendom. Akkurat nå har jeg en del kontanter gitt investeringsklimaet, men det er en annen sak.

EDIT: Ser du ønsker en god andel EK i eiendom. Da blir det som mit første avsnitt: veldig lav yield. Ikke lurt å være avhengig av verdistigning for god yield.



Lykke til!

 

[Eternamaniac]

Vi går mot spennenende tider framover, renta er på vei opp, prisen på strøm vil sannsynligvis være høy i uoverskuelig framtid pga regjeringens satsing på det grønne skiftet og beslutningen om å overlate styringen av det norske kraftmarkedet til EU ved å skrive under på Acer avtalen. Å ha en konstant høy strømpris i et kaldt land som Norge vil være veldig skadelig for norsk økonomi generelt. At dette vil gjøre seg utslag i boligprisene er temmelig sikkert.

Yield på norske boliger har jo alltid vært ganske lav, at det har vært butikk er nesten ene og alene pga verdistigning så å kjøpe utleiebolig nå er risikabelt, man vet jo heller ikke hva AP/SV kan finne på i den forbindelse, kan fort bli økt skatt på utleie, i form av mindre fradrag for eksempel.

Historien har en lei tendens til å gjenta seg selv, husk at da markedet krakket i Oslo (Kristiania) i 1899 to det over 80 år før prisene var der de hadde vært før krakket. Har selv tjent gode penger på eiendom de siste 30 årene men nå tror jeg det kan holde hardt, mest pga at det grønne skiftet vil bli veldig kostbart.

Det som kan "redde boligmarkedet" til en viss grad er inflasjon, det vil iallfall være bedre å eie en eller annen bolig enn å ha pengene i banken!

 

[Smokeless]

Husk å ta høyde for potensielle vedlikeholdskostnader og manglende leieinntekter i perioder mellom inn- og utflytting.

En annen sak er leietakere som må kastes ut. Avhengig av hvor lang tid namsmannen bruker kan du risikere å miste mye mer enn bare depositumet.

Et annet tips er å unngå objekter med høye fellesutgifter, eller objekter der sameiet vil (eller må) bruke store summer på vedlikehold i neste 10-års periode. I verste fall øker fellesutgiftene mye, og enda verre er det dersom styret bestemmer seg for kontantinnskudd i stedet….

Har selv regnet mye på utleie, og den store x-faktoren er fremtidig verdistigning eller -fall. Dette gjelder for så vidt også andre investeringer, men fond kan du gå raskt inn og ut av.

Jeg gikk for fond i stedet, lat som jeg er - orker ikke å håndtere leietakere eller enda mer eiendom å passe på

Med andre ord, det du sier er at man skal velge sine leietakere med omhu og prise seg så lavt at man kan velge.

Jeg har, bank i bordet, vært heldig til nå. Men man må være beinhard på hvem man tar inn og heller akseptere 10% lavere inntekt mot mindre slitasje og stabil leietaker.

 

[Slettet bruker 15873]

to det over 80 år før prisene var der de hadde vært før krakket.

80 år? Nå tror jeg du surrer.

 

[sf82]

Gitt at du ender opp med leilighet så tenker jeg at områdene du ser deg ut i utgangspunktet er gode mtp utleie. Sentrale, en del utesteder, div høyskoler i nærheten, kollektiv lett tilgjengelig, grøntarealer etc.

Men vær obs på følgende:
- om du kjøper "gammelt" - typ 1890-gård: finn ut om og hva som er gjort mtp brannsikring. Forsåvidt mtp soilrør etc også, men det gjelder jo alt som er mer enn noen tiår gammelt. Veldig mange av disse gårdene, gjerne kombinert med loftsutbygginger på 80-og 90-tallet, har eller kommer til å få store utgifter knyttet til brannsikringarbeid. Ask me how I know......

- som noen toucher innpå her: det er vanskelig å vite hvordan det grønne skiftet / militant bil-hat med tilhørende tiltak vil slå ut. Selv om MDG ikke vil innrømme det er det et begrenset antall mennesker som 1) kan bo innenfor Ring 3 når det etterhvert blir "umulig" å ha bil, og 2) de menneskene som vil/kan håndtere de forutsetningene er ikke nødvendigvis de samme som kan betale dagens boligpriser.

Siste punktet er helt klart satt på spissen, og jeg har på ingen måte fasiten, men det kan være verdt å ha i bakhodet.

 

[Genta]

Med andre ord, det du sier er at man skal velge sine leietakere med omhu og prise seg så lavt at man kan velge.

Jeg har, bank i bordet, vært heldig til nå. Men man må være beinhard på hvem man tar inn og heller akseptere 10% lavere inntekt mot mindre slitasje og stabil leietaker.

Enig. Har hatt den strategien i 9 av 10 år. Med suksess. Første året med utleie var lærerikt

Men vær obs på følgende:
- om du kjøper "gammelt" - typ 1890-gård: finn ut om og hva som er gjort mtp brannsikring. Forsåvidt mtp soilrør etc også, men det gjelder jo alt som er mer enn noen tiår gammelt. Veldig mange av disse gårdene, gjerne kombinert med loftsutbygginger på 80-og 90-tallet, har eller kommer til å få store utgifter knyttet til brannsikringarbeid. Ask me how I know......

Vet! Satt i styret i et lite sameiet ved Vestkanttorget som bare var 1/16-dels flatbanka fluef…ehår unna å bli stengt av Brannvesenet. I tillegg var leilighetene solgt med høy fellesgjeld med tilhørende høye månedlige kostnader. Ingen oppussingsplan, soilrør, etasjeskiller og fasade på ett år - 250’ per leilighet! Inka Eiendom sitt verk. Garantert konkurs i dag.

 

[Eternamaniac]

80 år? Nå tror jeg du surrer.

Nei prisene I Kristiania krakket skikkelig i 1899 etter mange år med stor oppgang, og det var ikke før på 80-tallet prisene igjen var like høye, inflasjon selvsagt tatt med i beregningen.

Dette ble skrevet av professor Ola Grytten i 2012, det tok altså ikke 80 år men nærmere 100:


«På tilbudssiden ble bygge-boomen i hovedsak finansiert gjennom aksjeseemisjoner. Emisjonene i nye byggeselskaper i hovedstaden ble fordoblet mellom 1897 og 1899. Seks nye forretningsbanker ble etablert i byen mellom 1896 og 1898. De spesialiserte seg på utlån til boligbyggere med aksjer og tredjeprioritets lån til boligbygge-selskaper som sikkerhet. Samtlige av disse bankene gikk over ende under det påfølgende krakket.

I løpet av vinteren 1898 - 1899 ble markedene nervøse idet det ble stadig klarere at formuespriser, særlig på eiendom, var svært høye. I løpet av 1899 sprakk både kreditt- og eiendomsboblen. Prisene på både boliger og forretningsbygg falt sterkt. Boligprisene gikk tilbake hele 59 prosent i Kristiania 43 prosent i Bergen i løpet av krisen. Antall konkurser ble tredoblet i forhold til tidlig på 1890-tallet. Store tap førte til bankkollapser og økonomisk stagnasjon.

Om vi ser på realpriser på boliger, det vil si løpende boligpriser justert for konsumprisutviklingen, tok det nesten 90 år før nivået var gjenvunnet på landsbasis, for Oslo tok det godt over 100 år.»

Noe å tenke på for dagens spekulanter? Jeg er altså en av dem, bare så det er sagt…

Og til de som ikke tror på at historien til stadighet gjentar seg er det bare å håpe.

https://web.archive.org/web/20120126160457/http://paraplyen.nhh.no/paraplyen/arkiv/2012/januar/kristiania/