Tips investering sekundærleilighet i Oslo +/- MNOK 5

I mange tilfeller så må man lånefinansiere et slikt leilighetskjøp og da vil jo ikke aksjer eller fond være et alternativ, så fremt man klarer å lånefinansiere dette? Jeg har i en årrekke vært inne i eiendomsmarkedet i Stavanger, men gikk ut litt før oljekrisen og satt igjen med en solid fortjeneste. Orket ikke gå inn igjen og valgte i stedet å satse på hytteinnvesteringer i områder med sterk utvikling. Konseptet er å kjøpe hytter i områder der prisen er forventet å stige, leie ut i mellom 3-5 år og så selge med fortjeneste. Det krever litt mer arbeid enn utleie av leiligheter, men gir i mange tilfeller større fortjeneste. I tillegg har man jo "gratis" hytte på fjellet - noe som også er verdt litt.
 
  • Liker
Reaksjoner: sydvester, sunshine og Genta
Kan dere, uavhengig av sosialpolitisk ståsted, andre overbevisninger eller andre kanskje bedre alternativer - hjelpe med verifisere dette invIsteringsregnestykket (MNOK 2 / 10 år):

Fond:
Beregner 15 % gjennomsnittlig avkastning neste 10 år. (Eks 50/50 DNB Global Indeks og DNB Norge Indeks).
2.000.000*1,15^10=8.100.000
Gevinst: 8.100.000 minus innskudd 2.000.000 minus skatt (6.100.000*,3168)1.900.000 = 4.200.000

Leilighet:
Beregner 7 % gjennomsnittlig prisvekst de neste 10 årene innenfor ring 3 og 3 % gjennomsnittlig rentekost huslån. Avdragsfritt.
Pris leilighet 5.000.000, økes til *1,07^10 = 9.800.000
Lånekostnad 3.000.000*0,03^10 = (900.000)
Huskost (forsikring, felleskost, maling, etc): 5.000*12*10 = (600.000)
Leieinntekt: 15.000*12*10= 1.800.000
Skatt leilighet: 9.800.000-5.000.000*,22 = 1.100.000 + 1.800.000-600.000-900000*,35 = 100.000 -> sum skatt = 1.200.000
Gevinst: 9.800.000-5.000.000-1.200.000(skatt)+300.000(overskudd inntekt-rente-huskost) = 3.900.000

Enige?

Masse som ikke er hensyntatt, eksempelvis adm.gebyr fond, skattefradrag kostnad til eiendomsmegler, arbeid med utleie, formueskattforskjell, etc
 
Redigert:
Helt enig med forrige taler, kan godt hende man får 15%, men det er vel omtrent ingen som forventer eller budsjetterer med noe mer enn halvparten.
 
Skjønner fascinasjonen med eiendom i forhold til "kjedelige" fond, men se på antall variabler i ditt eget overslag for bolig som havner ut med 3.9M her @Genta. For stor usikkerhet med så mange variabler som skal dra i samme retning, pluss den variabler som gjelder "problematiske leietakere og naboer". Jeg ville valgt fond. Minst mulig søppel i hodet over en 10-års periode, gjør livet hyggeligere å leve frem til du eventuelt kan cashe inn en gevinst. :)

Men noen lever etter no pain - no gain, så hvem vet. Det spørs jo hvor masokistisk man er som person.
 
  • Liker
Reaksjoner: Genta
Loevhagen skrev:
Skjønner fascinasjonen med eiendom i forhold til "kjedelige" fond, men se på antall variabler i ditt eget overslag for bolig som havner ut med 3.9M her @Genta. For stor usikkerhet med så mange variabler som skal dra i samme retning, pluss den variabler som gjelder "problematiske leietakere og naboer". Jeg ville valgt fond. Minst mulig søppel i hodet over en 10-års periode, gjør livet hyggeligere å leve frem til du eventuelt kan cashe inn en gevinst. :)

Men noen lever etter no pain - no gain, så hvem vet. Det spørs jo hvor masokistisk man er som person.
Klikk for å utvide...
Det upraktiske ved utleie og usosiale ved sekundærbolig vil absolutt veie tungt.
Begge regnestykkene har store usikre faktorer, spesielt ift forventet avkastning, eiendomspriser og rentekostnad.
Hvis avkastning på fonda som det antydes ovenfor er ned mot 4-8 % vil sluttsummen på fond være betydelig lavere, såfremt vi ikke får en stagnasjon i eiendomsmarkedet innenfor ring 3 - som jeg egentlig ikke har tro på...

2000000*1,06^10 = 3.600.000... Eller regner jeg feil?
 
Kan dere, uavhengig av sosialpolitisk ståsted, andre overbevisninger eller andre kanskje bedre alternativer - hjelpe med verifisere dette invIsteringsregnestykket (MNOK 2 / 10 år):

Fond:
Beregner 15 % gjennomsnittlig avkastning neste 10 år. (Eks 50/50 DNB Global Indeks og DNB Norge Indeks).
2.000.000*1,15^10=8.100.000
Gevinst: 8.100.000 minus innskudd 2.000.000 minus skatt (6.100.000*,3168)1.900.000 = 4.200.000

Leilighet:
Beregner 7 % gjennomsnittlig prisvekst de neste 10 årene innenfor ring 3 og 3 % gjennomsnittlig rentekost huslån. Avdragsfritt.
Pris leilighet 5.000.000, økes til *1,07^10 = 9.800.000
Lånekostnad 3.000.000*0,03^10 = (900.000)
Huskost (forsikring, felleskost, maling, etc): 5.000*12*10 = (600.000)
Leieinntekt: 15.000*12*10= 1.800.000
Skatt leilighet: 9.800.000-5.000.000*,22 = 1.100.000 + 1.800.000-600.000-900000*,35 = 100.000 -> sum skatt = 1.200.000
Gevinst: 9.800.000-5.000.000-1.200.000(skatt)+300.000(overskudd inntekt-rente-huskost) = 3.900.000

Enige?

Masse som ikke er hensyntatt, eksempelvis adm.gebyr fond, skattefradrag kostnad til eiendomsmegler, arbeid med utleie, formueskattforskjell, etc


Som andre her skriver så er det mange faktorer som må dra i rett retning ved utleieleilighet. Jeg tror neppe du vil ende så godt ut som regnestykket skisserer her. Omkostningene ved å kjøpe og selge en leilighet i dette prissjiktet vil raskt være 500k. I tillegg har risikofaktoren med vanskelige leietakere, opphold mellom leietakere ++. Når det er sagt så syns jeg også regnestykket ditt i forhold til fond er noe optimistisk. Jeg budsjetterer med 8 % årlig avkastning fra min fondsportefølje. Da er jeg eksponert i seks ulike fond relativt godt spredd og med middels til lav risiko. Skal du først jobbe med eiendom så tror jeg heller jeg ville spekulert på eiendomsutvikling. Mye spennende prosjekter om man har kunnskap og en viss teft for å se inn i fremtiden. Vårt siste prosjekt vi var inne i var å kjøpe opp to prosjekterte hytter på ren spekulasjon i et område med god utvikling og vekst. Vi gjorde noen få endringer på interiør og design, leide ut hyttene en vintersesong og solgte hyttene med drøye 1,2 millioner i samlet gevinst etter endt vintersesong. Tror neppe vi brukte mer enn 50 timer på prosjektet og risikoen for at det går galt er helt minimalt.
 
  • Liker
Reaksjoner: Genta
Fond: hva gjør du når markedet ramler i 2025? Si 44% ned ila 12 måneder (litt under 2008-nivå)
1) Sitter stille
2) Kjøper mer
3) Får panikk etter x måneder og selger deg ned/ut

*jeg har ingen krystallkule, men at markedet korrigerer/krakker ila de neste ti år er banna bein. Hvordan du faktisk reagerer da er helt avgjørende før du kan velge rett løsning.

For øvrig tror jeg du regner du med en for høy forventet avkastning, i begge alternativer.
 
twt2 skrev:
Fond: hva gjør du når markedet ramler i 2025? Si 44% ned ila 12 måneder (litt under 2008-nivå)
1) Sitter stille
2) Kjøper mer
3) Får panikk etter x måneder og selger deg ned/ut

*jeg har ingen krystallkule, men at markedet korrigerer/krakker ila de neste ti år er banna bein. Hvordan du faktisk reagerer da er helt avgjørende før du kan velge rett løsning.

For øvrig tror jeg du regner du med en for høy forventet avkastning, i begge alternativer.
Klikk for å utvide...
Seff 1 eller 2. Lengste nedtur tok 6 år å komme opp av, finanskrisa. Med et tiårsperspektiv uten spesielle planer etter 10 år heller, bør både fond og leilighet være en fin plassering. Eller? Hva er alternativet så lenge man ikke skal jobbe aktivt med å flytte på pengene?

Ja, kanskje begge vekstratene er for høye, de er satt med de ti siste årene som grunnlag. Men jeg har ikke møtt noen som kan spå hvorvidt leilighet innenfor ring 3 eller fond gir best avkastning fremover. Historiske tall gir iallefall en indikasjon for å sammenligne.

Tipper det blir fond.
 
Dette er en av mine favoritt-tabeller. Takk meg gjerne #skøyeraktigblunkefjesemoji

Feks hvor lenge varte corona-krakket? Med mindre man ikke er belånt til pipa og får margin call eller går default på lånebetingelser er de fleste «krakk» over ila kort tid. Om det også gjelder neste korreksjon - kanskje / kanskje ikke.

7CE1AB08-F70C-4F5D-BC97-6242CB6C6884.jpeg
 
Redigert:
  • Liker
Reaksjoner: EDirdal
Enig med hva folk sier om at det er lett å ta seg vann over hodet i utleiemarkedet. Det er veldig mange faktorer som ikke bare stjeler penger, men som vil ta mye tid ettersom det er andre mennesker involvert. Man må ha litt flaks for å få enkle leietakere, og normen er dessverre at det dukker opp småproblemer med leietakerne i ny og ne. Fond er kjedelig, men enkelt. Gå for fond (y)
 
  • Liker
Reaksjoner: Genta
@Genta - Har du vurdert å leie ut via 3. part, som da tar alt det kontraktuelle med utleier + all plunderet? Du tjener mindre, men slipper samtidig å ha direkte kontakt med eventuelt praktisk plunder og heft.
 
Loevhagen skrev:
@Genta - Har du vurdert å leie ut via 3. part, som da tar alt det kontraktuelle med utleier + all plunderet? Du tjener mindre, men slipper samtidig å ha direkte kontakt med eventuelt praktisk plunder og heft.
Klikk for å utvide...
Tja. Har leid ut i ti år. God seleksjon, litt lavere pris gir flere å velge mellom. Går stort sett greit. Men, det er en jobb og leiligheten må følges opp og fikses. Styremøter, dugnader, naboklager. Jada. Til tross for dette syns jeg disse selskapene tar for mye av overskuddet - sikkert et fint konsept hvis du trenger hjelp til å passe på leilighet ved lengre fravær.

Tror uansett det blir fond, iallefall i første omgang.
 
Genta skrev:
Tror uansett det blir fond, iallefall i første omgang.
Klikk for å utvide...

Sikkert lurt, når rentene skal stige svakt fremover de neste årene. Uansett: Lykke til. Du tjener nok mer på de to opsjonene du hart skissert enn å la millionene sitte passivt på høyrentekonti enn så lange. Jeg har valgt det siste. Avventer. Spent på din fortsettelse. :)
 
  • Liker
Reaksjoner: Genta
Du må logge inn for å svare her.
Topp Bunn
Back